北京住建委发布首部地方版住房租赁条例 着力规范出租行为

观点地产网讯：8月24日，由北京市住建委起草的《北京市住房租赁条例（征求意见稿）》，面向社会公开征求意见，征求意见截止时间为2021年09月23日。

据悉，《北京市住房租赁条例（征求意见稿）》共6章81条，对长租公寓监管、租金贷、网络房源发布、群租房等热点问题予以规范。其中特别提出，当租金快速上涨时，主管部门可以采取措施调控住房租赁市场。这也是继住建部公开住房租赁条例后，首部公开的地方版住房租赁条例。

观点地产新媒体了解到，征求意见稿着力规范出租行为，保障租购同权。

根据规定，租赁住房应当依法订立住房租赁合同，且订立住房租赁合同前，出租人应当向承租人出示身份证明、不动产权证或其他证明不动产权利归属的合法凭证，配合承租人实地查看房屋，告知房屋装修完成时间。

属于这四种情况的住房不得出租用于居住：属于违法建设的；经鉴定为危房的；室内装修空气质量不符合有关标准规范的；法律、法规、规章规定的其他情形。据了解，本次为室内装修空气质量不达标首度被明确列入禁止出租之列。

征求意见稿统一规定，合同期限内出租人不得单方面提高租金，提倡出租人按月收取租金；租赁双方当事人在住房租赁合同中约定收取押金的，押金数额一般不超过1个月租金。

同时，北京将建立住房租赁管理服务平台，出租人应当通过住房租赁管理服务平台网签住房租赁合同，同步完成住房租赁登记备案和出租登记。

此前，住建部公开的《住房租赁条例（征求意见稿）》就提到，对于租金上涨过快的，可以采取必要措施稳定租金水平。北京版的条例对必要措施予以了细化。

征求意见稿提出，本市建立租金监测和发布机制。住房租金快速上涨时，住房城乡建设等主管部门可以采取限制住房租赁企业经营房源的租金涨幅、查处哄抬租金行为等措施，调控住房租赁市场。必要时可以实行佣金或租金指导价。

对长租公寓监管方面，征求意见稿在准入门槛、资金监管、贷款限定及违规处罚四个方面做出了规定。

包括提出从事住房租赁经营的企业需具备相应的资金、专业人员和管理能力；住房租赁企业向承租人单次收取租金的数额一般不得超过3个月租金总和，超过的收取租金应当纳入监管；住房租赁企业不得以隐瞒、诱导、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款等等。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波指出，长租公寓在资本驱动下出现的乱象，严重损害了租赁当事人的权益，此次征求意见稿也体现了严管的特点。

针对网络房源方面，征求意见稿规定，互联网信息发布平台应当依法对申请进入平台发布、展示、推广租赁信息的单位和个人真实有效身份进行审查、登记，建立档案，不得为提供材料不齐全的、被列入经营异常名录或严重违法失信企业名单的、未按规定办理信息卡或使用他人信息卡的从业人员，以及被住房城乡建设等主管部门依法限制发布的单位和个人发布住房租赁信息。

此外，征求意见稿也对群租房作出禁止规定，明确出租住房应按照规划设计的套、间出租，人均使用面积和每个房间居住人数符合相关规定，且住宅的起居室、厨房、卫生间、阳台、储藏室等不得单独出租用于居住。

征求意见稿明确，北京市鼓励单位和个人依法出租住房，稳定租赁关系，稳定租金水平；鼓励利用存量非居住土地按规定建设租赁住房，鼓励将低效、闲置的办公、商业、旅（宾）馆、厂房、仓储等非居住房屋建筑按规定改建为租赁住房；鼓励依法利用集体建设用地建设租赁住房。据悉，北京市将逐步推行租赁住房和购买住房在享受公共服务上具有同等权利。

租金过高将调控！北京出台首个地方住房租赁条例：保护承租人个人信息

《北京市住房租赁条例》于2020年6月立项，经市人大常委会三次审议后表决通过，将于今年9月1日实施，除城市公有房屋、公共租赁住房等有特殊管理要求以外的住房将全部纳入管理。

“房住不炒”“职住平衡”“住有所居”等精神被写入法规。同时，条例高度回应市民群众关切，规定出租人不得以停水停电、暴力威胁等非正常手段驱赶租客。出租房屋应符合相关建筑、治安、室内空气质量等安全规定和标准，不得打隔断改变房屋内部结构。针对人们关心的租金上涨问题，也明确了相应的价格干预机制。

保障房源供给

鼓励新建商品房项目配建租赁住房

增加房源供给是保障住房刚需的重要途径。条例首先明确将租赁住房纳入住房发展规划，扩大保障性租赁住房供给的总原则。

通过哪些方式增加实际供给？本市鼓励通过新增或者利用已有用地专门建设租赁住房、在新建商品住房项目中配建租赁住房、将非居住存量房屋按照规定改建为租赁住房、将符合条件的闲置住房出租等方式增加租赁住房供给。

同时，盘活农村土地资源，明确农村集体经济组织可以通过自建或者联营、入股等方式利用集体建设用地建设、运营租赁住房，农村宅基地上闲置住房可依法出租。

平衡租赁关系

建立统一租房“网签”服务平台

建立稳定的租赁关系是解决租房纠纷的关键一环，条例进一步明确了房东与租客的权责。例如倡导租赁当事人签订长期租赁合同，出租人不得采取停止供水、供电等故意降低服务标准的方式和暴力、威胁等非法方式，强迫承租人变更、解除住房租赁合同，提前收回租赁住房，承租人则应提供身份材料证明，履行物业使用人义务，安全合理使用租赁住房。

为了减轻群众办事负担，条例提出建立统一的“住房租赁管理服务平台”，为租赁当事人提供住房租赁合同网签、登记备案、信息查询和核验等服务。鼓励出租人、承租人通过该平台，完成住房租赁合同在线签约，自动提交登记备案，签约信息将同步向公安机关共享，不需要另行办理出租登记。住房租赁合同的登记备案编号，可以作为承租人申领居住证、办理积分落户、子女入学等公共服务事项时的凭证。

首个地方住房租赁条例出炉！

8月24日，北京市住房和城乡建设委员会发布《住房租赁条例（征求意见稿）》（下称《条例》），并公开征求意见。

作为全国首个地方版本的住房租赁条例，北京住建委指出，近年来，长租公寓、租金贷、短租房等“租赁 互联网 金融”新业态、新模式不断出现，现有法律文件层级和内容与现实需要的不匹配问题日益突出，亟需通过地方性立法加强北京市住房租赁的顶层设计，完善住房租赁管理制度体系，出台《条例》既是落实党中央“房住不炒”的举措，也是完善北京市住房租赁制度体系的需要。

其中，《意见稿》提出了一系列保护承租人个人信息的要求，并规范了网络房源发布，加强了长租房公寓、租金贷、短租房、群租房等租赁市场新业态的监管。同时，建立了租金监测和发布机制，明确租金过高将进行调控。

（截图来源：北京市住房和城乡建设委员会官网）

严管网络房源发布、保护个人信息

本次《条例》共6章81条，包括总则、出租与承租、租赁服务、培育和发展、法律责任和附则。在总则里，《条例》明确，北京市坚持“房住不炒”定位，建立健全租购并举的住房制度，支持居民通过租赁解决住房问题，改善居住条件。

在出租与承租方面，《条例》明确了出租住房应当遵守的规定以及不得出租用于居住的情况；明确了出租与承租的权利义务；规范了租金押金收取；加强了短租住房管理；提倡租赁保险并建立纠纷化解机制。

其中，《条例》明确，住房租赁合同期限内，出租人未经承租人同意，不得擅自进入租赁住房。不得非法买卖、提供或者公开承租人的个人信息。

在租赁服务方面，《条例》拟加强住房租赁服务管理和监督。一是设定住房租赁企业、房地产经纪机构准入条件。二是加强企业行为监管，包括规范信息公示和房源发布、控制资金池、实行合同网签等。三是强化网络平台的信息核验责任。

其中，《条例》要求，互联网信息发布平台应当依法对申请进入平台发布、展示、推广租赁信息的单位和个人真实有效身份进行审查、登记，建立档案，定期核实更新，对收集的用户信息严格保密。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，本次《条例》中相关条款有诸多与《个人信息保护法》类似的表述，进一步体现了新租赁市场中信息保护的理念，体现了新旧租赁市场的一个本质区别。过去对于租客的权益保护中缺少个人信息保护的内容，而此次租赁条例则明确提及。

此外，在保护承租人权益方面，《条例》还提出，住房租赁企业向承租人收取的押金数额不得超过1个月租金，并按规定通过第三方专用账户托管。出租人不得采取暴力、威胁或者断水、断电等方式迫使承租人返还租赁住房或承担合同约定之外的费用。

加强住房租赁新业态监管

北京住建委指出，近年来，长租公寓、租金贷、短租房等“租赁 互联网 金融”新业态、新模式不断出现，现有法律文件层级和内容与现实需要的不匹配问题日益突出，

针对近年来长租公寓爆雷问题，《条例》提出，住房租赁企业向承租人单次收取租金的数额一般不得超过3个月租金总和；超过的，收取的租金应当纳入监管。

针对近年来租赁房安全隐患问题，《条例》提出，租赁住房及其附属设施危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该住房或其附属设施质量不合格，承租人仍然可以随时解除租赁合同。同时，在住房租赁合同期限内，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修影响承租人使用的，出租人应当相应减少租金或者延长租期。

在租金贷的规范上，《条例》提出，金融机构发放租金贷款，应当以备案的住房租赁合同为依据，贷款额度不得高于住房租赁合同金额，贷款期限不得超过住房租赁合同期限，发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配，租金贷款只能划入借款人账户。

针对群租房问题，《条例》规定，出租住房未按规划设计的套、间出租的；出租住房不符合本市规定的人均使用面积和每个房间居住人数要求的；将住房的起居室、厨房、卫生间、阳台、储藏室等单独出租用于居住的，将由住房城乡建设主管部门给予警告、责令改正，还将处以罚款。

针对短租房问题，《条例》还明确，出租本市国有土地上住宅且按日或按小时收费的，应当符合本小区管理规约，无管理规约的应当取得本栋楼内其他业主的一致同意。

严跃进表示，过去短租行为游离于监管之外，对于小区的治安和管理等造成冲击。可以看出，北京此次条例，针对租赁新业态积极管控，非常务实。

建立租金监测和发布机制

在培育和发展领域，《条例》拟规定鼓励住房出租，推进为承租人赋权，鼓励利用集体建设用地和存量非居住用地建设租赁住房，鼓励利用闲置非居住房屋改建租赁住房，并给予相关配套政策支持。以及建立租金调控、信用管理机制。

其中，《条例》提出，北京市鼓励利用存量非居住土地按规定建设租赁住房。鼓励将低效、闲置的办公、商业、旅（宾）馆、厂房、仓储等非居住房屋建筑按规定改建为租赁住房。按规定利用非居住存量土地建设租赁住房，或者将存量非居住房屋改建为租赁住房，纳入住房租赁管理服务平台的，水、电、燃气、供热价格执行居民生活类标准。

当前，利用存量非居住土地建设租赁住房或保障性住房在多地都受到鼓励，普遍观点认为，利用存量土地开放不仅是对一些存量土地的盘活，也避免了大城市新建租赁住房和保障性住房不得不远离市区找地的窘境。

《条例》还提出，北京市建立租金监测和发布机制。住房租金快速上涨时，住房城乡建设等主管部门可以采取限制住房租赁企业经营房源的租金涨幅、查处哄抬租金行为等措施，调控住房租赁市场。必要时可以实行佣金或租金指导价。

值得注意的是，本次《条例》是继7月30日发布的《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》后，再次提及租金指导价的文件。

严跃进认为，《条例》对租金指导价的表述值得关注，体现了北京对于租赁市场落实指导价的导向。考虑到此前深圳也提到制定租赁房参考价，预计随着租赁市场的发展壮大，未来租金指导价或参考价制度将逐渐形成，成为租赁市场稳租金的重要配套政策。